Un crédit immobilier, c’est un tout. Au-delà du taux d’intérêt, il comprend des garanties, des assurances, des mensualités et il s’établit sur une certaine durée. Autre point important : pour obtenir votre financement, vous devez monter un « bon dossier » et satisfaire aux critères des banques.
Votre priorité : bien vous informer sur tous les aspects du crédit immobilier. Heureusement, vous disposez aujourd’hui de nombreuses sources. Commencez par parcourir les sites suivants : www.construiresamaison.com / www.pap.fr
Ils contiennent de très nombreux renseignements concernant les taux, les garanties, les assurances, les frais annexes, les critères des banques, etc.
Sites utiles :
A savoir : si vous ne comprenez pas certains points, n’hésitez pas à vous les faire réexpliquer, plusieurs fois au besoin, par la banque, le courtier ou le constructeur.
Pour vous accorder votre crédit, les banques étudient votre dossier et analysent vos critères d’octroi des prêts. Placez 10 % minimum d’apport personnel dans votre plan de financement (dans le neuf, certaines aides comme le PTZ sont considérées comme de l’apport). Votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges.
Votre situation financière doit être saine (pas de comptes à découvert, peu de crédits à la consommation). Votre saut de charges (différence entre vos dépenses actuelles de logement et votre future échéance de prêt) ainsi que votre reste à vivre (ce qu’il reste une fois la mensualité payée) doivent rester raisonnables.
A savoir : soyez transparent avec la banque et communiquez-lui toutes les informations nécessaires. Si vous avez été à découvert, prenez le temps de nettoyer vos comptes.
Pour vous accorder votre prêt, la banque analyse l’adresse de la maison. Elle tient compte de l’éloignement par rapport à votre lieu de travail pour calculer votre « reste à vivre ». Elle préfère financer les projets bien placés et bien desservis, qui résistent le mieux à une éventuelle baisse des prix de l’immobilier. En cas d’impayés, la maison, qui sert de garantie au crédit via l’hypothèque ou la caution, va être revendue. La banque est logiquement très attachée à la valeur de sa garantie.
Contrat de construction &crédit : Les banques voient d’un très bon œil les projets bâtis sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), puisqu’ils contiennent obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Ainsi, la banque est certaine que la maison (qui garantit le crédit) sera bel et bien terminée. Hors CCMI, les banques exigent souvent le certificat d’assurance dommages-ouvrage pour accorder un crédit. Et elles demandent davantage d’apport personnel.
A savoir : gardez une petite marge de manœuvre financière pour faire face à d’éventuels imprévus qui peuvent engendrer des dépenses supplémentaires.
Il est établi par la banque en fonction de votre dossier. Plus elle le juge risqué, plus le taux va grimper. Il sera par exemple plus élevé pour un crédit sur vingt-cinq ans avec 10 % d’apport que pour un prêt sur quinze ans avec 30 % d’apport.
Votre taux et votre profil : C’est ce critère de durée qui va le plus influer sur le taux. En d’autres termes, ce n’est pas parce que vos revenus sont moyens ou que votre apport n’est pas très important que le taux va être plus cher. N’oubliez pas que le profil le plus sécurisant pour une banque, c’est celui du « bon père de famille ».
A savoir : le taux est important, mais il ne fait pas tout. Prenez également en compte les frais annexes, les garanties, les assurances, mais aussi les souplesses de fonctionnement (mensualités modulables et/ou reportables) pour bien choisir. Bref, basez-vous sur le rapport qualité/prix de votre crédit.
Faut-il choisir un crédit à taux fixe ou à taux révisable ?
Les crédits à taux fixe : Dès la signature du contrat, vous connaissez le taux d’intérêt, le montant des mensualités et la date d’échéance du prêt. Si, dans les mois ou les années à venir, les taux augmentent, votre emprunt, lui, ne bougera pas. Mais vous ne profiterez pas de futures baisses.
Les crédits à taux révisables : Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice de référence. Une hausse se répercute d’abord sur la durée et ensuite sur le montant de la mensualité. Pour minorer ce risque, vous pouvez choisir un révisable avec un butoir à la hausse : le cap. Avec un cap de 1, un révisable à 1,90 % ne dépassera pas 2,90 %.
Les crédits mixtes : Certaines formules mêlent taux fixes et révisables. Sur les dix premières années le taux est fixe et il passe ensuite en révisable. Les prêts sont plus courts, donc moins chers, ce qui réduit également le coût de l’assurance.
A savoir : mieux vaut choisir un prêt à taux fixe. Ils sont sûrs et sont particulièrement bas. Les révisables, qui eux aussi ont chuté, ne peuvent que remonter à plus ou moins brève échéance
Lorsque vous signez un contrat de construction, vous payez la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans le même temps, vous supportez un loyer. Pour éviter cet écueil, vous commencerez à rembourser le capital lorsque vous aurez emménagé. Pendant la construction, vous acquitterez les intérêts et les assurances (intérêts intercalaires).
Différer le capital et les intérêts. Certaines banques vous proposent un différé total d’amortissement. Vous commencez à rembourser votre prêt (le capital et les intérêts) seulement à la remise des clés. Demandez à la banque si elle peut vous accorder un différé et faites faire des simulations financières pour voir si cette solution est pertinente.
A savoir : si vous faites construire votre résidence principale pour la première fois, vous pouvez bénéficier du PTZ. Accordé sous condition de ressources, le montant de ce crédit gratuit dépend de la composition de votre famille et de l’adresse de la maison. Autres aides : les crédits d’Action-logement, l’épargne-logement, ou encore les prêts conventionnés (PC) ou les Prêts à l’accession sociale (PAS). Ces derniers ouvrent droit à l’aide personnelle au logement, qui vient réduire votre mensualité de crédit.
Pour comparer les propositions et choisir votre crédit en toute connaissance de cause, basez-vous sur le taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes. Deux types de frais vous sont en effet facturés : les frais de dossier (négociables, ils varient entre 500 et 1.000 € en moyenne) et l’assurance décès-invalidité.
Négocier : les prêts incluent des pénalités pour remboursement anticipé. Tarif : 3 % des capitaux restant dus sans dépasser un semestre d’intérêts. Ces pénalités sont négociables. Elles peuvent être réduites voire supprimées.
A savoir : négocier les frais annexes, c’est bien. Mais sachez lâcher un peu de lest pour ne pas braquer la banque et conserver un taux attractif.
Souscrire un crédit immobilier, c’est se pencher sur les assurances, qu’il s’agisse de la décès-invalidité ou de l’assurance perte d’emploi.
L’assurance décès-invalidité : si elle n’est pas obligatoire d’un point de vue juridique, elle est systématiquement imposée par les banques. Son taux dépend de votre profil (âge, étant de santé, etc.). Tarif moyen : 0,35 % du capital emprunté. Un coût qui va s’ajouter à la mensualité.
L’assurance perte d’emploi : elle n’est pas obligatoire. Elle offre une certaine sécurité mais elle reste chère. Elle est assortie de délais de carence et de franchise qui compliquent son déclenchement et limitent son efficacité. A vous de voir si vous jugez une telle protection nécessaire.
A savoir : en matière de décès-invalidité, vous pouvez faire appel à une autre assurance que celle proposée par votre banque prêteuse à condition qu’elle présente les mêmes garanties (loi Lagarde). Cette pratique, autrement nommée délégation d’assurance, vous permet d’obtenir de meilleurs tarifs et/ou de meilleures garanties auprès d’assureurs spécialisés. Avec la loi Hamon, vous avez jusqu’à un an après la signature du prêt pour changer d’assurance.
Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l’hypothèque (environ 1,5 % du prêt) ou la caution d’une société spécialisée(environ 1 % du prêt). Avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. Avec l’hypothèque, en revanche, des frais de mainlevée sont dus en fin de remboursement (coût : 1 % environ du capital emprunté).
A savoir : demandez si vous pouvez prendre la garantie la mieux adaptée à votre situation même si, en pratique, la banque peut imposer telle ou telle garantie.
Certaines banques peuvent proposer des conditions d’emprunt très attractives. Elles utilisent en effet le crédit immobilier comme produit d’appel pour séduire de nouveaux clients. Conséquence : ne vous contentez surtout pas de consulter uniquement votre propre banque. Certes, elle vous connaît et sait apprécier vos atouts. Mais vous êtes déjà client, ce qui ne la poussera pas forcément à vous proposer des conditions compétitives. En clair : consultez plusieurs établissements et comparez les propositions.
A qui emprunter ? Vous pouvez consulter des banques de dépôt classiques. Pour qu’elles vous accordent un crédit immobilier, vous devez y ouvrir un compte et y domicilier vos revenus. Si vous passez par un établissement spécialisé dans le crédit immobilier, vous n’êtes pas obligé d’ouvrir un compte. Autre option : le courtier en prêts immobiliers. Vous montez le dossier avec lui et il le transmet aux banques, ce qui vous permet de choisir l’offre la plus attractive.
A savoir : n’hésitez pas à parler crédit avec les constructeurs. La plupart d’entre eux ont signé des partenariats avec des banques. Du coup, ces dernières sont rassurées puisqu’elles connaissent leur façon de travailler. Ce qui facilite souvent l’obtention de crédits spécialement adaptés à votre projet de construction.